נכתב ע"י עו"ד אביתר גושן, והתפרסם בעיתון "רצוי ומצוי" בקרית טבעון.
תכופות אני נתקל בכך כי אנשים מבלבלים בין "מס שבח" לבין "היטל השבחה", כנראה עקב הדימיון בשמות, (ויש ה"מכליאים" שני מונחים אלה ואומרים "מס השבחה") ואולם אלה שני יצורים שונים בתכלית ולא קשורים האחד לשני.
ננסה להסביר בקצרה רבה ההבדל והמאפינים של כל אחד מהם:
מס שבח:
הוא מס המוטל על מוכר מקרקעין – עקב פעולת המכירה עצמה, כלומר הוא מס על עסקה. גובה אותו מנגנון המס הממשלתי (מס הכנסה), והרציונל שלו – הוא מיסוי עלהרווח ("שבח") שהרוויח מוכר המקרקעין – עקב ההפרש שבין המחיר שבו רכש את המקרקעין בזמנו, לבין המחיר שבו מכר אותם.
מכיון שכך – נוסחת החישוב של מס השבח מתייחסת להפרש שבין שווי רכישת המקרקעין ע"י המוכר לבין שווי מכירתם ("השבח"). השבח מתחלק ל"שבח אינפלציוני" – שכל כולו תוצאה של יחידת ערך הכסף, ול"שבח ריאלי" – שהוא הרווח הממשי לאחר בידוד רכיב האינפלציוני, וכל חלק של השבח ממוסה באופן שונה.
הוצאות שונות שהוציא המוכר בקשר עם המקרקעין שמכר, מוכרות לצורך הפחתה מן ה"שבח", ולאחרונה הכיר בית המשפט גם בהוצאות מימון, סוג של הוצאות שלא היו מוכרות לצורך הפחתה מן השבח עד לאחרונה.
גובה המס יכול היה עד לאחרונה להגיע לשיעור של 50% וחישובו לא פשוט, ואולם ברפורמה האחרונה של שנת 2002 הופחת שיעור המס על השבח שנצבר מתאריך הרפורמה ואילך – לשיעור מירבי של 25%.
נקודה חשובה נוספת היא שבהקשר למס שבח קיימת מערכת מסועפת ביותר של פטורים, אשר המובהק שביניהם הוא פטור על מכירת דירת מגורים בתנאים מסויימים. לא זה המקום לפרט את תנאי הפטורים השונים (שהוא נושא להתמחות מיוחדת), אך ניתן להזכיר בצורה השטחית ביותר כי מכירת דירת מגורים יחידה אחת לשנה וחצי, או דירת מגורים שאינה יחידה אחת לארבע שנים, יזכו, בתנאים מסויימים בפטור, וחלק גדול של עסקאות מכירת דירות המגורים המבוצעות ע"י אנשים מן היישוב" – נכלל בגדר הפטורים האלה.
מגרש לא בנוי, למשל, או נכס מסחרי או תעשייתי – לא יזכה בפטור של דירת מגורים, אלא אם כן הוא ניתן במתנה ללא תמורה בין קרובים, בתנאים מסויימים. נושא נפרד הא "הנכסים המעורבים" (דירת מגורים בתוספת שטח קרקע לא בנוי) – אשר לגביו קיים הסדר נפרד, המהווה שילוב של פטור חבות במס.
היטל ההשבחה: לעומתו, הינו יצור שונה בתכלית השינוי. כאן המדובר בהיטל המוטל ע"י הרשות המקומית (באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ובניה) – ולא ע"י שלטונות מס הכנסה.
הרציונל של היטל זה הוא כדלקמן: אם ערכה של קרקע עלה כתוצאה מפעולות שונות של רשויות התכנון (למשל – תוכנית מתאר שהוספה אחוזי בניה. כך בטבעון, למשל – טב/34 משנת 1999 שהגדילה אחוזי הבניה בכל היישוב, או הקלה מסויימת שנתנה הוועדה לגבי מגרש ספציפי) – כי אז פונה הרשות לתושב ודורשת ש"יחלוק" איתה את עליית ערך הקרקע שנבעה כתוצאה מפעולתה.
ההיטל הוא בגובה 50% מן ההשבחה, והוא נקבע על פי שמאות של שמאי הוועדה המקומית, אשר כנגדה ניתן להגיש שמאות נוגדת, ולהתדיין בפני שמאי שלישי, מכריע. המיוחד בהיטל זה הוא שאף כי עצם ההיטל נובע מארוע תכנוני – הרי שהגביה אינה בעת הארוע התכנוני, אלא בעת מימוש הזכויות, שהוא העברת בעלות (מכירה) – או בניה בנכס.
בכל אופן – יתכן מצב שאדם כלל לא ידע שמוטל על נכס שלו היטל השבחה, ועובדה זו תוודע לו רק כאשר ימכור את הנכס, ועל כן – יש לערוך ברור כזה לפני כל מכירה של מקרקעין.
ומה בכל זאת הקשר בין שני יצורים אלה מלבד שמותיהם הדומים?
הקשר היחידי הוא שאם אדם שילם היטל השבחה על מקרקעין מסויים – התשלום יוכר לו כתוצאה לצורך חישוב ה"שבח" בהקשר למס שבח.
אגב – קיימים בלבולים נוספים עקב שמות דומים, כגון "מס רכישה" ו"מס רכוש", ועל כן, בהזדמנות אחרת.
