(נכתב ע"י עו"ד אביתר גושן, והתפרסם בעיתון "רצוי ומצוי" בקרית טבעון).
אנו מכירים את הכלל המקובל בהסכמי מכר – לפיו התשלום האחרון בהסכם יבוצע כנגד מסירת החזקה, או במלים אחרות: הקונה "מקבל מפתח" כאשר הוא משלם את השקל האחרון עבור הדירה, ומבלי לקבל את המפתח לא ישלם את התשלום האחרון – וכנגדו המוכר "מוסר את המפתח" - רק כאשר ברור לו שכל מחיר הדירה כבר שולם. כך משיגים מעין "מאזן אימה" – לפיו תשלום מלוא המחיר ומסירת המפתח כרוכים זה בזה, ולמעשה מהווים האחד את הביטחון לביצועו של השני.
בשפת המשפטנים – מצב זה קרוי "חיובים שלובים", דהיינו –קיומו של חיוב א' (ע"י צד א') מהווה תנאי לקיומו של חיוב ב (ע"י צד ב'), ולהיפך – קיומו של חיוב ב' מהווה תנאי לקיומו של חיוב א'.
אם צד א' לא קיים את חיוב א' – פטור צד ב' מלקיים את חיוב ב' ולהיפך. (זאת – להבדיל מחיובים אחרים בחוזה אשר הם אינם "שלובים" אלא "עצמאיים" – דהיינו – צד אחד חייב לבצע את חיובו בין אם הצד השני קיים את חיוביו הוא ובין אם לוא).
עד כאן הכל פשוט, ובמקרה של מכירת דירה או בית מגורים גם יישומו של הכלל פשוט, שכן האקט של "מסירת המפתח" הוא מאד ברור: עד מסירת המפתח הדירה היא בחזקתו הבלעדית של המוכר ואילו לקונה אין פיזית אפשרות לתפוש בה חזקה. מכאן גם עולה כי עד "מסירת המפתח" השליטה בדירה היא רק למוכר, השמירה על הדירה היא באחריות המוכר, והאחריות על מצבה של הדירה היא על המוכר בלבד. כך, עליו היא האחריות אם דבר מה התקלקל בה, או אם חו"ח נשרפה, לא עלינו, או אם מסיג גבול כלשהוא השתלט עליה ותפש בה חזקה. כל עוד לא מסר המוכר את המפתח – עליו האחריות.
העניינים פחות ברורים, אולם, במקרה של מכירת מגרש לא בנוי: כאן אין אקט של "מסירת מפתח" – כי המגרש פרוץ לכל עבר, השליטה בו אינה פיזית אלא "רעיונית" – וכך גם מסירת החזקה במגרש היא יותר רעיונית מאשר העברת שליטה פיזית.
מצב דברים זה גורם לאנשים לטעות ולחשוב כי המוכר "מסר" למעשה את המגרש לקונה כבר בחתימת ההסכם, ומרגע החתימה הקונה רשאי לעלות על המגרש, וכן הוא אחראי לשמור עליו מפני השתלטות של משיגי גבול, ואולם גישה זו, כאמור היא שגויה.
ה"חזקה" במגרש תעבור מן המוכר לקונה רק עם וכנגד ביצוע התשלום האחרון, ממש כמו במקרה של מכירת דירה או בית מגורים, ולכן – מצד אחד הקונה עדיין אינו רשאי לעלות על המגרש כל עוד לא שילם את מלוא המחיר, אפילו שהמגרש לכאורה "ריק" – ומצד שני המוכר ממשיך להיות אחראי לשמור על המגרש מפני השתלטות של משיגי גבול – עד לרגע מבירת החזקה בפועל.
