)נכתב ע"י עו"ד אביתר גושן, והתפרסם בעיתון "רצוי ומצוי" בקרית טבעון(.
נסעתם לחופשה של שבוע, וכשחזרתם הביתה – גילתם לתדהמתכם כי אנשים זרים "התנחלו" בביתכם, ותפשו בו חזקה שלא כדין, האם אתם רשאים להשתמש בכוח על מנת לפנותם באופן עצמאי, וללא צורך בפניה לבית משפט
?
מצב זה אולי נשמע דמיוני לחלוטין, אך תארו לעצמכם מצב אחר
:
השכרתם דירה או עסק לשוכר מסויים, ויום אחד, ללא כל הצדקה, השוכר מפסיק לשלם דמי שכירות. האם אתם רשאים להשתמש בכוח לפנות את השוכר הסורר באופן עצמאי וללא צורך בפניה לבית המשפט
?
לכאורה – שתי הדוגמאות שונות מאוד זו מזו, אך ניתן לטעון שאינן שונות כל כך
:
בשתיהן אתם ניצבים מול אדם שהינו מסיג גבול ברכושכם
.
במקרה האחד – פלש לרכושכם באופן בולט ובוטה, ואילו במקרה השני – החזיק בו בעבר כדין אך הפך להיות מסיג גבול ברגע שהפסיק לשלם דמי שכירות, ובסופו של דבר בשני המקרים אתם ניצבים מול מסיגי גבול ברכושכם
.
מה, אם כן, האפשרות לפעול בכוח על מנת להגן על רכושכם. האם יש לכם זכות כזו – או שאתם חייבים לפנות לבית המשפט ולהמתין עד שתחנות הצדק יסיימו לטחון
?
סוגיה זו נקראת בלשון משפטית "סעד עצמי" – כלומר: האפשרות של בעל רכוש להגן על רכושו באופן עצמאי, והרשות שיש לו מאת המערכת המשפטית לפעול ללא צורך בפניה לבית משפט
.
בחוק המקרקעין הישראלי, קיים תת פרק העוסק בכך, ועיקר ההסדר הוא במילים אלה: (סעיפים 18 (א'),
18 (ב') לחוק)
:
- 18 (א') "המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכח במידה סבירה כדי
למנוע השגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין.
- 18 (ב') תפש אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין,
."תוך שלושים ימים מיום התפישה, להשתמש בכח במידה סבירה כדי להוציאו משם
אנו רואים, איפוא, שעקרונית קיימת זכות כזו ל"סעד עצמי", ואולם היא מסוייגת בסייגים ומותנית בתנאים שונים
.
ראשית – חייב להיות מצב ברור ובדרגת וודאות גבוהה – מיהו "המחזיק כדין" ומיהו "המחזיק שלא כדין". במקרים רבים קיימות טענות שונות מכל צד בדבר הזכות להחזקת הנכס, ואם קיימים ספק או אי בהירות לגבי השאלה למי הזכות להחזיק בנכס – כי אז לא קיימת הזכות ל"סעד עצמי
".
כך, למשל, אם השוכר אמנם הפסיק לשלם דמי שכירות, אך הוא טוען שיש לו זכות להפסיק לשלם, וכל עוד לא יקבע בית המשפט פסיקתו בענין זה – לא נדע מיהו "המחזיק כדין" ו"מיהו המחזיק שלא כדין
".
עוד דורש החוק כי הכח שיופעל על מנת למנוע השגת גבול הוא כח "במידה סבירה
".
ומהי "המידה הסבירה"? כרגיל בעניינים אלה, התשובה היא שאת הסבירות יקבע בית המשפט בכל מקרה לפי נסיבותיו. כך למשל, סביר שהחלפת מנעולים במושכר היא "מידה סבירה" של כח – אך פריצה בלווי בריונים וזריקת הפולש בכוח הזרוע – עלולה להחשב כמידה "בלתי סבירה", אם כי, כאמור, בימ"ש יקבע זאת בכל מקרה לפי נסיבותיו
.
והעיקר – הזכות הזו עומדת לבעל הזכות במקרקעין, רק במשך שלושים יום מיום שארעה "הפלישה", ולאחר שלושים יום – אין הזכות עומדת יותר, ועליו לפנות לבית המשפט
.
מגבלת שלושים הימים נקבע בחוק לאחר שלפני כן היה נהוג לסייג את הזכות לגבי "פלישה טריה", כאשר לא היו מסמרות ברורים מהי "פלישה טריה", ומתי פלישה חדלה להיות "טריה
".
על רקע כל האמור לעיל יש לקרוא את הסעיפים הנהוגים לכלול בהסכמי שכירות, לפיהם המשכיר רשאי, במקרה של הפרת הסכם שכירות "להוציא את מטלטלי השוכר", "להחליף מנעולים", וכדומה
.
על רקע זה יש גם לשקול בכל מקרה לגופו – האם ניתוק חשמל ומים לדירה שבה הפך הדייר למשיג גבול – הם אכן הפעלת "כח סביר" במובן "הסעד העצמי
".
עוד נוסיף כי הזכות ל"סעד עצמי" קיימת לא רק ביחסים שבין אנשים פרטיים לגבי קרקע בבעלות פרטית, אלא גם ביחסים שבין המדינה לבין משיגי גבול לגבי "מקרקעי ציבור" – אך זכות זו מוקנית מכח חוק אחר, והכללים המנחים אותה שונים במקצת
. 