מאחר ועסקת רכישת דירה היא מהמשמעותיות שבחיינו, אם לא המשמעותית ביותר, יש להקפיד על בדיקות עיקריות לפני עריכת עסקה:
- בדיקת הדירה וסביבתה: מומלץ לבקר בדירה ובסביבת המגורים מספר פעמים בימים שונים ובשעות שונות ואף לשאול שכנים. עוד מומלץ לערוך בדיקה פיזית של הדירה ותקינות המערכות שבה לרבות דוד השמש, חשמל, תקינות התריסים ומערכת מיזוג האויר, על ידי בעל מקצוע.
- מהן הזכויות הנרכשות והיכן הן רשומות: נחוץ והכרחי לבדוק באופן יסודי את פנקסי רישום הזכויות במרשמים השונים, לבדוק היכן רשומה הזכות ומהו הנוהל להעברת הזכויות. מסמכי יסוד כדוגמת "נסח טאבו" או "אישור זכויות" הינם למעשה תעודות הזהות של הדירה ועיון מקצועי בהם הכרחי לזיהוי הדירה טרם רכישתה ולהבנת פרטים מהותיים בנוגע לדירה כגון השטח הרשום שלה, החלקים המוצמדים לדירה (מחסן, חניה, גג) צווים שונים, עיקולים, שיעבודים וזכויות צד ג'.
- חובות, עיקולים, משכונים, צווים ושעבודים: בדיקה מקיפה ויסודית יכולה לחסוך מפח נפש רב ולמנוע רכישת דירה משועבדת.
- חריגות בנייה וזכויות בנייה: אין להסתמך על אמירות של בעלי הנכס ויש לבדוק באמצעות איש מקצוע את תיק הבנין של הנכס ברשות המקומית ובועדה לתכנון ובניה, את היתר הבנייה ואת אפשרויות ומגבלות הבנייה העתידיות, את התאמת הבנוי בפועל להיתר הבניה ואת קיומו של "טופס 4".
- תכנון מס: רכישת דירה מחויבת בדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין ובתשלום מס רכישה. חשוב לבצע תכנון מס נכון בטרם חתימת ההסכם שכן תכנון ותזמון נכון של רכישת הדירה יכול להשפיע משמעותית על גובה המס המשולם.
- תכנון תקציב ועלויות נלוות: רכישת דירה מלווה בתשלומים נוספים אשר חשוב לדעת ולהכיר מראש, והיכולים להצטבר לסכומים משמעותיים. תשלומים אלו כוללים, בין היתר, תשלום מס רכישה, שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, עלויות החלפת השם במונים השונים, אגרות רישום הזכויות ועלויות נלוות לנטילת הלוואות המשכנתא.
- משכנתא: באם מתוכננת נטילת הלוואת משכנתא – הרי שמלבד החשיבות בקיומה של בדיקה השוואתית בין הבנקים השונים, יש צורך בקבלת "אישור עקרוני" מן הבנק הנבחר וזאת עוד בטרם חתימת ההסכם. במקרים מיוחדים מומלץ אף לבקש בדיקת שמאות מקדימה ע"י שמאי מטעם הבנק, וזאת הן לצורך קבלת "חיזוק" לכך שהמחיר המבוקש תואם את מחיר השוק של הדירה, והן על מנת לוודא שהבנק אכן יעמיד לרשות הקונה את סכום ההלוואה שתוכנן.
- ליווי משפטי וניהול משא ומתן עד לחתימת הסכם הוגן ובטוח: מומלץ לשכור את שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן ומיסוי מקרקעין. מלבד הבדיקות המשפטיות ובדיקת מצב הזכויות וקיומם של צווים/שעבודים שונים ילווה עורך הדין את העסקה לכל אורכה, החל מניהול המשא ומתן בדרך לחתימת הסכם הוגן ובטוח, דיווח על העסקה לרשויות השונות וקבלת האישורים התואמים עד להשלמת רישום הזכויות על שם הקונה.
ליווי משפטי נכון ובטוח ייתן מענה הולם לסוגיות אשר יכולות להתעורר במהלך העסקה (כדוגמת איחור בתשלום/במסירת החזקה והפרות של ההסכם), ימנע העברת תשלום כל שהוא לידי המוכר עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, וימנע את שחרור מלוא התשלום לידי המוכר עד למסירת החזקה בדירה והעברת מלוא המסמכים המאפשרים את העברת הזכויות בדירה על שם הקונה.
- מסירת חזקה ופרוטוקול מסירה: חשוב להקפיד שמסירת החזקה תתבצע באור יום כאשר ניתן לראות את הדירה בעין רגילה וללא עזרת תאורה. רצוי ואף מומלץ לרשום פרוטוקול מסירה ואף לציין בו את מספרי המונים השונים.
- השלמת הרישום על שם הקונה: חשוב להבין כי העסקה מסתיימת רק בהעברת הזכויות בנכס על שמו של הקונה. מאחר וברוב המוחלט של עסקאות הרכישה מתבצע רישום הזכויות לאחר מסירת החזקה, מומלץ להקפיד ולוודא כי עורך הדין המייצג את הקונה יפעל לרישום הזכויות על שם הקונה.
רכישת דירה הינה דרך להתחדשות, לשינוי ולרענון. עם זאת, המדובר בעסקה בסדר גודל שרוב בני האדם מבצעים פעמים ספורות במהלך חייהם, אם לא פעם אחת בלבד. בעבור רכישת הדירה ישלמו הקונים את מיטב כספם, אותו חסכו לאורך שנים רבות, במרבית המקרים, לצורך השלמת המימון לרכישת הדירה, אף יקחו משכנתא מבנק למשכנתאות.
על מנת שבסופו של תהליך תסתיים העסקה בתוצאות המיוחלות, ללא סיבוכים, מומלץ לרוכש הדירה לנקוט במשנה זהירות, להקפיד לבצע את הבדיקות המקדימות הנדרשות מבלי לדלג על אף אחת מהן, ולהיות מלווה על ידי אנשי מקצוע מתאימים.
